Rechtssicher Renovieren oder Modernisieren – Was gilt es zu beachten?

Die Renovierung oder Modernisierung einer zu verkaufenden oder zu vermietenden Immobilie bringt nicht nur viel Arbeit, sondern auch viele rechtliche Fragen mit sich. Daher ist zu klären, welche Faktoren den Wert der Immobilie bzw. den Wohnwert für den Mieter beeinflussen. Diverse Frage stellen sich besonders dann, wenn ein Mieter die Immobilie ohne Renovierung verlässt und der Vermieter in die Pflicht der Renovierung kommt. Viele Vermieter verlangen die Renovierung, können diese jedoch nicht einfordern, wenn diese Pflicht des Mieters nicht explizit im Mietvertrag festgelegt ist. 

Wie kann eine Renovierung oder Modernisierung den Wert einer Immobilie steigern?

Sobald der Wohnwert einer Immobilie nach der Renovierung oder Modernisierung steigt, hat der Vermieter das Recht, die Miete zu erhöhen. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn die Fenster kaputtgegangen sind und neue mit Wärmedämmung oder getönten Gläsern eingebaut werden. Ein anderes Beispiel wäre, wenn neuerdings zwei Lifte im Hause sind, wo vorher nur einer war. Ähnliches gilt auch für die Verschönerung von Fassaden oder Fenstern. Dies kann ebenfalls zur Steigerung der Mietkosten beitragen, wenn der Wohnwert durch die Veränderung positiv beeinflusst wird. 

Auch Interessant: https://heimwerken-und-bau.de/solarenergie-umweltschonend-und-kostenguenstig/

Der rechtliche Unterschied zwischen Sanierung, Modernisierung und Renovierung

Modernisierung bedeutet, die Immobilie an die neuesten Wohnstandards anzupassen. Eine Sanierung wird vorgenommen, wenn ein Haus am Verfallen oder aus anderen Gründen kaum noch oder nicht mehr bewohnbar ist. Renovierungen betreffen die Innenräume, und dort in der Hauptsache die Wände, Decken, Türen und Rahmen. Solange eine Wohnung bewohnt ist, obliegt die Renovierung dem Mieter. Modernisierung und Sanierung sind hingegen Sache des Vermieters. 

Welche Unterlagen sind nötig? Warum muss man hier rechtssicher vorgehen?

Durch die Vermietung oder den Verkauf einer Immobilie entsteht ein Rechtsverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer bzw. zwischen Mieter und Vermieter. Deshalb ist es wichtig, hier rechtssicher vorzugehen, damit es nicht zu Verzögerungen von Zahlungen oder zu berechtigten Forderungen seitens einer der Parteien kommt. Auch Immobilien altern und verlieren dadurch mit der Zeit an Wert. Dies kann einen erheblichen Verlust für den Besitzer oder Vermieter bedeuten. Um hier einen Ausgleich zu schaffen, können Vermieter bestimmte Beträge als Absetzungen für den Verschleiß und für die Wertminderung als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Hierfür gibt es zur Vereinfachung eine Arbeitshilfe.

Gibt es Unterstützung, um den rechtssicheren Schriftverkehr zu gewährleisten?

Es gibt unter bestimmten Umständen eine kostenlose Rechtsberatung bei Hausundgrund.de für Vermieter sowie den Vermieterverein, dessen Rechtsanwälte den Vermieter in puncto seiner Rechte beraten. Dies betrifft zum Beispiel das Recht auf Mieterhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete sowie das Recht auf Modernisierung und Mietsteigerung nach Auszug eines Mieters, und wie man sich vor Mietnomaden schützt. Der Vermieterverein klärt den Vermieter über alle seine Rechte und Pflichten gegenüber dem Mieter auf, sowie über die Rechte und Pflichten bei der Beseitigung von Schäden. Eine der Kernfragen ist, welche Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten auf die Mieter umgelegt werden können, und wenn ja, zu welchem Prozentsatz.
Zudem ist es natürlich auch immer möglich auf Fachliteratur zum Thema zurückzugreifen. So liefert das Buch „Renovieren und Modernisieren“ welches über Haufe erschienen ist, einen guten Einblick!

Gibt es Modernisierungen oder Sanierungen, die rechtlich verpflichtend sind?

Ja, zum Beispiel wenn es notwendige Erneuerungen zur Verbesserung des Brandschutzes geht. Ein kleines Beispiel ist der Einbau von Rauchmeldern in den Wohnräumen. Auch andere Sicherheitsmängel müssen vom Vermieter beseitigt werden, auch wenn dies eine Steigerung des Wohnwertes bedeutet. Saniert werden muss eine Wohnung oder ein Haus auch dann, wenn eine akute Gesundheitsgefahr für die Bewohner besteht. Dies wäre zum Beispiel bei einem Schimmelbefall der Wände, bei Asbestbelastung im Putz, bei Ungezieferbefall oder bei einer maroden Wasserleitung und Legionellenbefall gegeben.