Verwendung von Eigenkapital zum Kauf einer Anlageimmobilie
28. Februar 2020Indem Sie das Eigenkapital Ihres Hauses nutzen, können Sie potenziell eine Anlageimmobilie kaufen.
Was ist Eigenkapital?
Eigenkapital ist die Differenz zwischen dem aktuellen Wert Ihres Hauses und dem Betrag, den Sie darauf schulden.
Wenn Ihr Haus zum Beispiel 400.000 EUR wert ist und Sie noch 220.000 EUR Schulden haben, beträgt Ihr Eigenkapital 180.000 EUR.
Das Tolle daran ist, dass Sie das Eigenkapital als Sicherheit bei den Banken verwenden können. Das heißt, Sie können Ihr Eigenkapital beleihen, um die großen Anschaffungen des Lebens zu finanzieren, wie zum Beispiel:
- die Erweiterung Ihres Hauses
- ein Unternehmen gründen
- ein Auto kaufen
- in den Urlaub fahren
Sie können das Eigenkapital auch nutzen, um eine Anlageimmobilie zu kaufen und in das Immobiliengeschäft einzusteigen.
Gesamtes Eigenkapital und nutzbares Eigenkapital
Banken werden Ihnen in der Regel 80 % des Wertes Ihres Hauses leihen – abzüglich der Schulden, die Sie noch darauf haben. Dies wird als Ihr nutzbares Eigenkapital betrachtet.
Da die Bank Ihnen Geld gegen den Wert Ihres Hauses leiht, wird sie Ihnen nicht den vollen Betrag leihen. Einfach ausgedrückt: Wenn die Hauspreise sinken, will die Bank keinen ausstehenden Kredit, der mehr wert ist als Ihre Immobilie.
Denken Sie daran, dass es möglich ist, mehr als 80% zu leihen, wenn Sie eine Hypothekenversicherung (Lenders‘ Mortgage Insurance, LMI) abschließen.
Wie viel können Sie leihen?
Anhand des obigen Beispiels nehmen wir an, dass Ihr Haus einen Wert von 400.000 € hat und Ihre Hypothek 220.000 € beträgt. Hier ist die Aufschlüsselung der Summen:
Wert Ihrer Immobilie – 400.000 €
Wert Ihrer Immobilie zu 80% – 320.000 €
abzüglich Ihrer Hypothek – 220.000 €
Dies bedeutet, dass Ihr nutzbares Eigenkapital 100.000 € betragen würde.
Anwendung der „Vierer-Regel“
Wenn es darum geht, eine Investitionsimmobilie zu kaufen, kann es schwierig sein, zu wissen, wo man anfangen soll.
Eine einfache Faustregel ist jedoch, dass Sie Ihr nutzbares Eigenkapital mit vier multiplizieren, um die Antwort zu erhalten.
Zum Beispiel, vier multipliziert mit 100.000 € bedeutet, dass Ihr maximaler Kaufpreis für eine Anlageimmobilie 400.000 € beträgt.
Warum vier und nicht fünf?
Wenn Sie eine Anlageimmobilie im Wert von 400.000 € kaufen, wird die Bank Ihre zukünftige Immobilie genauso beleihen wie Ihr bestehendes Haus.
Die Banken werden in diesem Szenario 80% (oder 320.000 €) beleihen, aber die Immobilie kostet 400.000 €. Dies hinterlässt eine Lücke von 80.000 € die Ihre Hausanzahlung darstellt.
Sie müssen jedoch auch Kaufkosten wie Stempelsteuer, Anwaltskosten und mehr einplanen. Dies sind ungefähr 5% des Kaufpreises – etwa 20.000 € bei einer Immobilie von 400.000 €.
Daher beträgt der Gesamtbetrag der benötigten Mittel für den Kauf einer 400.000 € teuren Anlageimmobilie nun 100.000 € – eine Anzahlung von 80.000 € plus 20.000 € Kosten.
Abschließende Tipps
Auch wenn Sie über viel Eigenkapital verfügen, ist es nicht immer selbstverständlich, dass Sie einen Kredit aufnehmen können. Die Bank wird verschiedene Faktoren berücksichtigen, wie z.B. Ihr Einkommen, Ihr Alter, wie viele Kinder Sie haben und eventuelle zusätzliche Schulden.
Gehen Sie auf Nummer sicher. Wenn Sie keine Mittel außerhalb Ihres Eigenheims haben, dann ist es riskant, jeden letzten Cent Ihres nutzbaren Eigenkapitals zu verwenden, um in Immobilien zu investieren.
Sie brauchen immer einen Puffer – Rücklagen für den Fall, dass die Dinge nicht nach Plan laufen. Selbst wenn das bedeutet, dass Sie eine Zeit lang nicht investieren können, ist es wichtig, sich abzusichern.
Letztendlich kann es ein kluger Schachzug sein, Eigenkapital für den Kauf einer Anlageimmobilie einzusetzen. Aber bevor Sie ernst machen, sollten Sie mit Ihrem Bankberater oder Makler sprechen.
Bevor Sie entscheiden, welche Strategie für Sie die beste ist, sollten Sie mit einem Fachmann sprechen. Ein Finanzberater oder ein Buchhalter ist eine gute Anlaufstelle.
